Sanierung für den Altbau?

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Sicher & günstig durch die Altbausanierung

Berlin, Hamburg, Leipzig – viele Städte Deutschlands locken mit einem großen Angebot von Altbauten, die häufig nicht nur vergleichsweise günstig sind, sondern historisch bedingt auch innenstadtnah liegen. Dass sie auch ihre Tücken haben, sieht man häufig erst auf den zweiten Blick. Die Sanierung eines Altbaus ist nicht immer einfach, lohnt sich jedoch in jedem Fall.

Egal ob Keller, Dach, Fassade oder Räume – eine Altbausanierung nimmt viel Zeit in Anspruch und sollte gut geplant werden. In diesem Artikel erklären wir Ihnen wichtige Aspekte der Altbausanierung, geben Ihnen Tipps & eine Kostenübersicht und fassen die wichtigsten gesetzlichen Vorschriften für denkmalgeschützte Häuser zusammen.

Altbausanierung

Sanierte Altbauten haben ihren ganz eigenen Charme und bieten viele Vorteile. © RiskPlayWin, pixabay.com

1. Problembereiche im Altbau

So schön ein Altbau auch ist – aufgrund ihrer Bausubstanz und dem fortgeschrittenen Alter weisen Altbauten oft diverse Schwachstellen auf. Bei einer Sanierung sollte man gerade diese Schwachstellen genauer unter die Lupe nehmen.

Häuser der Jahrgänge 1900 bis 1950 leiden an bauphysikalischen Problemen, wie zum Beispiel fehlender Wärmedämmung, mangelndem Feuchteschutz und Schallschutz.

Gebäude der Jahrgänge 1950 bis 1980 weisen eher bauchemische Defizite auf, wie zum Beispiel Asbest, Formaldehyd, etc.

2. Vorteile einer Sanierung

Die Sanierung eines Altbaus bietet mehrere komfortable und auch nachhaltige Vorteile. Der Austausch der Heizung ist ein großer Teil der Sanierung. Alte Heizkörper stehen oft an ungünstigen Stellen und heizen im Vergleich zu modernen Heizanlagen zu viel, das heißt sie verbrauchen mehr Energie. Oftmals reichen auch die Kapazitäten der alten Heizanlagen nicht aus, um alle Räume gleichmäßig aufzuwärmen.

Ein weiterer Grund für eine Sanierung ist der hohe Wohnkomfort, den man durch Veränderungen erhalten kann. Dadurch steigt auch automatisch der Wert der Immobilie und das Gebäude gewinnt an Attraktivität.

Im Folgenden wenden wir uns den einzelnen Problemfeldern von Altbauten zu.

Viele Städte warten in Innenstadtnähe mit ganzen Straßenzügen voll Altbauten auf. © JOHN TOWNER, unsplash.com

2.1 Kellersanierung

Keller in Altbauten neigen meist dazu, schnell feucht zu werden. Das ist sowohl für normale Kellerräume als auch Wohnräume im Untergeschoss kein gutes Zeichen. Gelagerte Lebensmittel setzen Schimmel an, Gegenstände verrosten. Erst seit den 70er Jahren werden Keller so gebaut, dass sie dauerhaft trocken und vor Feuchtigkeit geschützt sind.

Ein erster Schritt beim Sanieren eines feuchten Kellers ist das Lüften und Streichen der Wände mit Kalkfarbe. Das verhindert die Schimmelbildung. Um Kellerräume bewohnbar zu machen, sollten sie horizontal gegen aufsteigende und vertikal gegen von außen eindringende Feuchtigkeit geschützt werden. Für diese Sanierungsmaßnahme fallen allerdings Kosten im fünfstelligen Bereich an.

Auch die Kellerdecke sollte ausreichend saniert werden. Hier lohnt sich eine Dämmung der Decke, um den Energieschwund im Winter zu vermeiden.

2.2 Dachsanierung

Die Dachstühle in Altbaugebäuden sollten zunächst auf Feuchtigkeit überprüft werden. Findet man feuchte Stellen oder Trockenränder, dichtet man sie am besten von außen erst einmal ab. Besonders der Dachstuhl muss unter die Lupe genommen werden, denn an einer morschen Konstruktion wächst das Risiko eines Schwamm- oder Holzbockbefalls.

Zusätzlich lohnt es sich, die Dachräume zu dämmen und somit unnötige Heizwärme in unbewohnten Räumen zu vermeiden. Sollen die Räume bewohnt werden, kommen Sie nicht an einer Rundum-Dämmung vorbei.

2.3 Bodensanierung

In Altbauten findet man meist noch den klassischen Holzboden. Dieser kann allerdings über die Jahre ziemlich abgenutzt worden sein. Viele Holzböden wurden mehrmals überstrichen oder mit anderen Bodenbelägen überlegt.

Für den Boden empfiehlt es sich, eine Komplettsanierung durchzuführen. Ein neuer Estrich bildet die Grundlage – auf diesem kann dann der gewünschte Bodenbelag verlegt werden.

Erfahren Sie mehr zu Bodenbelägen.

Holzsanierung

Alte, abgenutzte Holzlatten im Fußboden sollten ausgetauscht werden. © jossuetrejo_oficial, pixabay.com

2.4 Heizungsaustausch

Heizungen sind in Altbauten selten auf dem neuesten Stand. Überprüfen Sie vor allem den Zustand des Heizkessels. Wenn dieser nicht mehr reibungslos läuft und älter als 30 Jahre ist, sollte ein neuer Kessel eingebaut werden. Da die Wände eines Altbaus selten gedämmt sind, ist der Wärmeverlust in diesen Gebäuden relativ hoch – und somit auch die Heizkosten.

Tipp: Eine energieeffiziente Heizanlage und gedämmte Heizrohre können den Energieverbrauch deutlich senken.

Mehr Infos zum Thema Heizung!

3. Denkmalgeschützter Altbau – Infos und Tipps

Prinzipiell gilt: Bei allen Modernisierungs- und Sanierungsvorhaben bezüglich eines Altbaus hat die Denkmalschutzbehörde das letzte Wort. Sie entscheidet darüber, in welchem Ausmaß eine Sanierung stattfinden darf.

Die folgende Tabelle zeigt eine Übersicht, welche Art von Anträgen bei denkmalgeschützten Gebäuden welche Chancen auf Erfolg hat:

Art der GenehmigungBaumaßnahmen
Schnelle Genehmigung
  • Aufrüstung der Haustechnik
  • Wiederherstellung der Tragfähigkeit von Wänden und Dächern
  • Verbesserung der Bauphysik
Genehmigung nur mit ausreichend plausiblen Gründen
  • Nutzungsänderungen
Genehmigungen werden meistens abgelehnt
  • Abriss und Austausch von Originalteilen
  • Grundrissveränderung
  • Änderungen an Dachflächen
Denkmalgeschützt

Jede Änderung an denkmalgeschützten Gebäuden ist genehmigungspflichtig. © larahcv, pixabay.com

Die Bundesländer in Deutschland regeln den Denkmalschutz in ihren jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzen. Diese rechtlich festgelegten Gesetze schreiben Bauherren gewisse Maßnahmen zur Erhaltung der Gebäude vor.

Den Besitzer der Immobilie erwarten somit Arbeiten wie zum Beispiel

  • Trocknung von Wänden bei Feuchtigkeit
  • Instandsetzung von Putzen und Anstrichen
  • Wiederherstellung der Tragfähigkeit von Bauteilen
  • Instandhaltung der Dachkonstruktion

4. Kosten und Förderungsmöglichkeiten für eine Altbausanierung

Die Altbausanierung bringt Kosten aus diversen Bereichen des Hauses zusammen. In der folgenden Tabelle bekommen Sie einen groben Überblick der einzelnen Kosten.

SanierungKosten pro m2 / Stück
Fenster (neu, Dreifachverglasung)Ca. 500 Euro
Dachstuhlerneuerung60 bis 80 Euro pro m2
Kellerdeckendämmung15 bis 25 Euro pro m2
Brennwertheizung (neu)6.000 bis 9.000 Euro
Fassadendämmung15 bis 200 Euro pro m2
Neuanstrich (Fassade)20 bis 50 Euro pro m2
Bodenbelag10 bis 120 Euro pro m2

Insgesamt fallen für eine umfangreiche Altbausanierung hohe Kosten an. Für alle energetischen Maßnahmen können Sie auf Förderungen der KfW und des BAFA zurückgreifen. So gibt es zum Beispiel das Programm KfW 430 für die Bereiche der Dämmung und Fenster. Hier ist ein Zuschuss über 10% der Kosten (maximal 5.000 Euro) möglich. Ebenfalls für Dämmung und Fenster zuständig ist das Pogramm KfW 151 / 152. Es bietet einen Kredit bis zu 50.000 Euro bei 0,75% Zinsen.

Wer eine neue Heizung im Gebäude installieren möchte, kann mit KfW 430 einen Zuschuss von 15% der Kosten beantragen (maximal 7.500 Euro).

Das BAFA bietet mit seinem Programm „Heizen mit nachwachsenden Rohstoffen“ für Pellet- und Hackschnitzelheizungen einen Zuschuss von 2.000 bis 3.500 Euro.

Das „Heizen mit Wärmepumpe“ wird mit 1.300 bis 4.500 Euro bezuschusst.

Heizen mittels Solarthermie kann mit einem Zuschuss von 500 bis 2.000 Euro gefördert werden.

Georg Leifwald

Autor: Georg Leifwald

Der freie Journalist hat eine besondere Leidenschaft für alle Themen rund um den Hausbau und schreibt regelmäßig für entscheider.com. Daneben berät er Kunden aus dem Handwerk. Zuhause fühlt er sich in Franken.

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